المشتري حسن النية

        بتكليف  من  وزير  الدولة  بوزارة  العدل    قامت  الهيئة  العليا  للرقابة  الشرعية  بدراسة  الأوراق  التي  قدمت  في  سمنار  المشتري  حسن  النية    الذي  سبق  أن  عقد  في  سبتمبر  2003  ،  وقد  كلفت  الهيئة  بعضاً  من  أعضائها  بإعداد  بحوث  في  الموضوع    وبعد  الدراسة  والتداول  المستفيض  توصلت  الهيئة  إلى  الآتي  :-

1.  المادة  (2)  من  قانون  أصول  الأحكام  القضائية  لسـ1983ـنة  تنص  على  ما  يلي  :

 في  تفسير  النصوص  التشريعية  ما  لم  يكن  النص  مفسراً  أو  قطعي  الدلالة  :-

أ-      يستصحب  القاضي  أن  المشرع  لا  يقصد  مخالفة  الشريعة  الإسلامية  تعطيلاً  لواجب  قطعي  أو  إباحة  لمحرم  بين  ،  وأنه  يراعي  توجيهات  الشريعة  في  الندب  والكراهة.   

‌ب-    يفسر  القاضي  المجملات  و  العبارات  التقديرية  بما  يوافق  أحكام  الشريعة  ومبادئها  وروحها  العامة.   

‌ج-     يفسر  القاضي  المصطلحات  والألفاظ  الفقهية  على  ضوء  القواعد  الأصولية  واللغوية  في  الفقه  الإسلامي.   

1. النصوص  التي  وردت  في  قانون  المعاملات  المدنية  لسـ1984ـنة  وقانون  تسوية  الأراضي  وتسجيلها  لسـ1925ـنة  المتعلقة  بهذا  الموضوع  تعتبر  ظنية  الدلالة  ولم  يرد  لها  تفسير  في  هذين  القانونين  وهي :- 

‌أ-      المادة  54  من  قانون  تسوية  الأراضي  وتسجيلها  لسـ1925  ـنة  التي  تنص  على  الآتي  :  (يجوز  لمالك  الأرض  بمقتضى  وثيقة  في  الشكل  المقرر  أن  ينقل  ملكية  الأرض  أو  أي  جزء  منها  ،  ويكتمل  نقل  الملكية  عندما  يقيد  المسجل  في  السجل  اسم  الشخص  الذي  نقلت  إليه  ملكية  الأرض  كمالك  لها  ) .

‌ب-     المادة  615/2  من  قانون  المعاملات  المدنية  لسنة  1984  تنص  على  ما  يلي  :  (  التصرف  في  العقار  المملوك  العين  للدولة  لا  يصح  إلا  إذا  تم    تسجيله ) .  

فالمادة  54  من  قانون  تسوية  الأراضي  وتسجيلها  لسـ1925ـنة  تفيد  أن  التسجيل  المطلوب  ليس  شرطاً  لصحة  البيع  إنما  هو  شرط  لاكتمال  الملكية      ويستفاد  من  ذلك  أن  البيع  صحيح  غير  أن  الملكية  المترتبة  عليه  لا  تكتمل  إلاّ  بالتسجيل .     

أما  المادة  615/2  تتناول  التصرف  في  العقار  المملوك  العين  للدولة  وتشترط  فيه  التسجيل،  ولكنها  تحتمل  أن  يكون  التسجيل  واجباً  على  البائع  –  بمعنى  أن  لا  يبيع  إلا  ما  هو  مسجل  في  اسمه  ،  كما  تحتمل  أن  يكون  واجباً  علي  البائع  أن  يسجل  العين  المشتراة  للمشترى  ،    كما  تحتمل  المادة  أن  يكون  تسجيل  الأرض  على  المشترى  . 

ولما  لم  تكن  هذه  النصوص  مفسرة  ولا  قطعية  الدلالة  في  موضوعها  لزم  تفسيرها  على  ضوء  قواعد  الفقه  الإسلامي  كما  نصت  المادة  الثانية  من  قانون  أصول  الأحكام  القضائية .  

1. الأصل  في  الشريعة  الإسلامية  أن  تنتقل  الملكية  للمشترى  بمجرد  انعقاد  عقد  البيع  والسؤال  هل  يجوز  لولي  الأمر  أن  يقيد  انتقال  الملكية  لمصلحة  شرعية  يقدرها  ؟ 

   للإجابة  عن  ذلك  ترى  الهيئة  العليا  جواز  تقييد  نقل  الملكية  لمصلحة  شرعية  يقدرها  ولى  الأمر  والمصلحة  التي  تبدو  من  هذا  التشريع  هي  حماية  الأشخاص  من  إشكالات  تبادل  الأراضي  لعزتها  مما  يستوجب  حمايتها  بالإجراءات  التشريعية.   

1. و  عليه  فللجمع  بين  حكم  الشريعة  في  انتقال  الملكية  بمجرد  العقد  من  ناحية  ،  ومراعاة  المصلحة  المشروعة  من  ناحية  أخرى  ،    ترى  الهيئة  العليا  أن  يبقى  حكم  الشريعة  في  انتقال  الملك  بمجرد  انعقاد  العقد  هو  الأصل  ،  و  تترتب  عليه  صحة  البيع  ،  ولكن  هذا  الملك  غير  مكتمل  ،  وعلى  صاحبه  أن  يكمله  بالتسجيل  مراعاة  للمصلحة  التي  قدرها  المشرع  ،  وهو  ما  يترجح  فهمه  من  المادة    (54)  من  قانون  تسوية  الأراضي  و  تسجيلها   وينبغي  تقييد  مدلولات  المادة  615/2  من  قانون  المعاملات  المدنية  بمراعاة  حكم  الشريعة  الإسلامية  من  ناحية  وحكم  قانون  تسوية  الأراضي  و  تسجيلها  من  ناحية  أخرى  و  ذلك  وفقاً  للمادة  (2)  من  قانون  أصول  الأحكام  القضائية.     
2. بناء  على  ما  تقدم  يكون  عقد  البيع  الأول  المستكمل  لشروطه  الشرعية  عقداً  صحيحاً  تنتقل  به  الملكية  انتقالاً  لا  يكتمل  إلا  بالتسجيل      واعتماداً  على  صحة  البيع  لا  يجوز  للبائع  أن  يتصرف  في  محل  العقد  الأول  لأي  مشترٍ  آخر  إذ  أن  البيع  الثاني  يقع  باطلاً  لأن  البائع  باع  ما  لا  يملك  ولا  تأثير  لحسن  النية  أو  سوئها  في  هذا  الموضوع.      

 كما  ترى  الهيئة  العليا  أن  المواد  الخاصة  بهذا  الموضوع  في  قانون  المعاملات  المدنية  لسـ1984ـنة  وقانون  تسوية  الأراضي  وتسجيلها    لسـ1925ـنة  تحتاج  لمراجعة  بغرض  وضع  الأحكام  التي  تساعد  على  التسجيل  في  مدة  وجيزة  عقب  الشراء  وبما  لا  يعود  بالنقض  على  حكم  عقد  البيع